La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble ancien situé dans un secteur patrimonial protégé. En contrepartie de la rénovation complète d’un bien de caractère et de sa mise en location, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal puissant, hors plafonnement des niches fiscales.
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Créée en 1962 par André Malraux, cette loi vise à protéger et restaurer le patrimoine architectural français. Elle encourage les particuliers à investir dans la restauration d’immeubles anciens situés dans des zones sauvegardées, en échange d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux. C’est l’un des rares dispositifs qui combine valorisation d’un patrimoine d’exception et optimisation fiscale.
Quels avantages fiscaux pour les investisseurs ?
La réduction d’impôt Malraux est calculée directement sur le montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. Deux taux s’appliquent selon la localisation du bien :
- 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé, ainsi que dans les quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers conventionnés NPNRU.
- 22 % pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un PVAP approuvé ou dont le programme de restauration est déclaré d’utilité publique.
Concrètement, l’avantage peut atteindre jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt (30 % de 400 000 €), ou 88 000 € au taux de 22 %. Atout majeur : cette réduction est hors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an, ce qui la rend particulièrement intéressante pour les contribuables fortement imposés.
Quels biens et quelles zones sont éligibles ?
Le dispositif concerne les immeubles anciens à restaurer situés dans des secteurs patrimoniaux protégés : Sites Patrimoniaux Remarquables (avec PSMV ou PVAP), quartiers anciens dégradés et quartiers NPNRU. La restauration doit être complète et l’ensemble des travaux est obligatoirement suivi et validé par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), garant du respect du patrimoine.
Les conditions à respecter
- Mettre le bien en location nue (non meublée) à usage de résidence principale.
- Louer pendant au moins 9 ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
- Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant.
- Réaliser une restauration complète de l’immeuble, suivie par l’Architecte des Bâtiments de France.
- Respecter le calendrier et les autorisations administratives propres aux secteurs protégés.
Le rôle de Genesius dans votre projet Malraux
La réussite d’un investissement Malraux repose en grande partie sur la qualité et la conformité des travaux de restauration. C’est précisément le métier de Genesius : nous assurons la maîtrise d’œuvre totale de votre chantier de restauration, dans le respect des exigences de l’Architecte des Bâtiments de France et des règles propres aux secteurs sauvegardés.
- Étude technique et chiffrage détaillé des travaux éligibles.
- Coordination de tous les corps de métier (gros œuvre, second œuvre, finitions patrimoniales).
- Respect des prescriptions de l’ABF et suivi administratif du chantier.
- Un interlocuteur unique, du devis à la livraison, avec un reporting régulier — y compris pour les investisseurs non-résidents.
Vous sécurisez ainsi la partie travaux de votre opération, pendant que votre conseiller fiscal et votre notaire valident le volet fiscal et juridique.
Questions fréquentes sur la loi Malraux
Quelle réduction d’impôt offre la loi Malraux ?
La réduction est de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration, selon la zone, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, soit jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt.
La loi Malraux est-elle concernée par le plafond des niches fiscales ?
Non. La réduction d’impôt Malraux est hors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, ce qui permet de la cumuler avec d’autres avantages fiscaux.
Quelles sont les obligations de location ?
Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant au moins 9 ans, dans les 12 mois suivant la fin des travaux, et pas à un membre du foyer fiscal.
Un investisseur étranger peut-il bénéficier de la loi Malraux ?
Le dispositif réduit l’impôt sur le revenu français : il bénéficie donc aux contribuables imposés en France. Un investisseur non-résident doit vérifier sa situation fiscale avec un conseiller spécialisé.
Genesius s’occupe-t-il de la partie fiscale ?
Non. Genesius réalise les travaux de restauration et la maîtrise d’œuvre. Le montage fiscal et juridique relève de votre conseiller fiscal et de votre notaire, avec qui nous travaillons en coordination.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement. Les taux et conditions sont susceptibles d’évoluer ; vérifiez votre éligibilité auprès d’un conseiller fiscal ou d’un notaire avant tout engagement.
Pour aller plus loin
- Comparatif : quel dispositif de défiscalisation choisir ?
- Monuments Historiques
- Loi Denormandie
- Déficit foncier