La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation qui offre une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % aux investisseurs qui achètent un logement ancien à rénover dans une ville éligible, à condition d’y réaliser au moins 25 % de travaux et de le louer. C’est le pendant « ancien à rénover » du dispositif Pinel, taillé pour la rénovation.
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie encourage la rénovation de logements anciens dans les centres-villes à redynamiser. En contrepartie de travaux importants et d’une mise en location, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Quel avantage fiscal pour les investisseurs ?
La réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location :
- 12 % du prix de revient pour 6 ans de location,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans.
La base de calcul (achat + travaux) est plafonnée à 300 000 € par an. L’avantage peut donc atteindre jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération — d’où l’importance d’un chantier de rénovation bien dimensionné.
Quels biens et quelles villes sont éligibles ?
Le logement doit être ancien et situé dans l’une des communes éligibles (programmes Action Cœur de Ville, opérations de revitalisation de territoire — ORT, ou copropriétés dégradées), soit plus de 245 communes. Les travaux doivent améliorer la performance énergétique ou correspondre à une rénovation substantielle.
Les conditions à respecter
- Réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Louer le logement nu, en résidence principale, pendant 6, 9 ou 12 ans.
- Respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire selon la zone.
- Acheter dans une commune éligible avant le 31 décembre 2027.
Le rôle de Genesius dans votre projet
La condition des 25 % de travaux et les exigences de performance rendent la qualité du chantier déterminante. Genesius assure la maîtrise d’œuvre totale de votre rénovation Denormandie : chiffrage précis pour atteindre le seuil de travaux, coordination des corps de métier, factures conformes. Découvrez la page Rénovation et construction.
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Questions fréquentes sur la loi Denormandie
Quelle réduction d’impôt offre la loi Denormandie ?
12 % du prix de revient pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, dans la limite d’une base de 300 000 € par an.
Quelle part de travaux faut-il réaliser ?
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).
Où peut-on investir en Denormandie ?
Dans les communes éligibles : programmes Action Cœur de Ville, opérations de revitalisation de territoire (ORT) ou copropriétés dégradées — plus de 245 communes.
Quelles sont les obligations de location ?
Louer le logement nu en résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, en respectant les plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Genesius s’occupe-t-il de la fiscalité ?
Non. Genesius réalise les travaux et la maîtrise d’œuvre. Le montage fiscal est validé par votre conseiller fiscal.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal. Les taux et conditions peuvent évoluer ; vérifiez votre éligibilité auprès d’un conseiller fiscal.
Pour aller plus loin
- Comparatif : quel dispositif de défiscalisation choisir ?
- Loi Malraux
- Monuments Historiques
- Déficit foncier