Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet à un investisseur de déduire le coût des travaux de rénovation d’un bien locatif de ses revenus fonciers, puis de son revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique). C’est l’un des leviers les plus efficaces pour rénover un bien ancien destiné à la location tout en réduisant son impôt.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Un déficit foncier se crée lorsque les charges déductibles d’un bien loué nu (travaux, intérêts, frais de gestion) dépassent les loyers perçus. Ce déficit s’impute d’abord sur vos autres revenus fonciers, puis, pour la part liée aux travaux, sur votre revenu global. C’est un dispositif de droit commun, sans zonage ni plafond de loyer, qui récompense la rénovation d’un patrimoine locatif.
Quel avantage fiscal pour les investisseurs ?
La part du déficit issue des travaux est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (mesure prorogée jusqu’au 31 décembre 2027). L’excédent éventuel est reportable : sur le revenu global pendant 6 ans, et sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
- Déduction des travaux à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (effet d’autant plus fort que vous êtes fortement imposé).
- Aucun zonage, aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire.
- Cumulable avec d’autres revenus fonciers ; idéal pour un bien ancien à rénover.
Quels travaux sont déductibles ?
Au régime réel, en location nue, sont déductibles les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (réfection de toiture, électricité, plomberie, isolation, menuiseries, remise aux normes…). En revanche, les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles. Un chantier de rénovation bien qualifié est donc déterminant.
Les conditions à respecter
- Louer le bien nu (non meublé) et relever du régime réel d’imposition des revenus fonciers.
- Maintenir le bien en location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation du déficit.
- Conserver les justificatifs des travaux (factures d’entreprise) et bien distinguer les dépenses déductibles.
- Faire qualifier correctement la nature des travaux (réparation/amélioration vs reconstruction).
Le rôle de Genesius dans votre projet
Le déficit foncier repose sur des travaux de rénovation réellement éligibles et bien documentés. C’est le métier de Genesius : nous réalisons la maîtrise d’œuvre totale de votre chantier de rénovation locative, avec un devis détaillé poste par poste et des factures conformes — un atout précieux pour sécuriser la déduction. Découvrez notre offre sur la page Rénovation et construction.
Nous accompagnons aussi les investisseurs non-résidents : pilotage à distance, reporting et coordination de A à Z.
Questions fréquentes sur le déficit foncier
Quel montant peut-on déduire en déficit foncier ?
La part travaux du déficit s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique. L’excédent est reportable sur 6 ans (revenu global) et 10 ans (revenus fonciers).
Quels travaux ouvrent droit au déficit foncier ?
Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration d’un bien loué nu. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
Faut-il louer pendant une durée minimale ?
Oui : le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’année d’imputation du déficit sur le revenu global.
Le déficit foncier entre-t-il dans le plafond des niches fiscales ?
Non. Le déficit foncier est une déduction du revenu, pas une réduction d’impôt : il n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
Genesius s’occupe-t-il de la fiscalité ?
Non. Genesius réalise les travaux et la maîtrise d’œuvre, avec des devis et factures conformes. Le traitement fiscal est validé par votre conseiller ou votre comptable.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal. Les montants et conditions peuvent évoluer ; vérifiez votre situation auprès d’un conseiller fiscal ou d’un comptable.
Pour aller plus loin
- Comparatif : quel dispositif de défiscalisation choisir ?
- Loi Malraux
- Monuments Historiques
- Loi Denormandie