Quatre grands dispositifs permettent de défiscaliser en rénovant un bien immobilier en France : la loi Malraux, le régime Monuments Historiques, la loi Denormandie et le déficit foncier. Tous récompensent les travaux de rénovation, mais avec des mécanismes, des montants et des contraintes différents. Voici comment les comparer et choisir.
Comparatif des dispositifs de défiscalisation par la rénovation
| Dispositif | Avantage fiscal | Idéal pour | Engagement |
|---|---|---|---|
| Loi Malraux | Réduction d’impôt de 22 à 30 % des travaux (jusqu’à 120 000 €) | Restaurer un bien en secteur patrimonial protégé | Location nue 9 ans |
| Monuments Historiques | Déduction de 100 % des travaux du revenu global, sans plafond | Restaurer un bien classé ou inscrit (MH/ISMH) | Conservation 15 ans |
| Loi Denormandie | Réduction d’impôt de 12 à 21 % (achat + travaux) | Acheter-rénover dans une ville éligible | Location nue 6, 9 ou 12 ans |
| Déficit foncier | Déduction des travaux jusqu’à 10 700 €/an (21 400 € en énergie) | Rénover un bien locatif ancien | Location nue ~3 ans après imputation |
Loi Malraux : restaurer en secteur sauvegardé
Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans, hors plafonnement des niches fiscales. Idéale pour un bien de caractère en Site Patrimonial Remarquable. Lire le guide loi Malraux →
Monuments Historiques : la déduction maximale
Déduction de 100 % des travaux de restauration du revenu global, sans aucun plafond, pour un bien classé ou inscrit. Le dispositif le plus puissant, en contrepartie d’un engagement de conservation de 15 ans. Lire le guide Monuments Historiques →
Loi Denormandie : acheter et rénover l’ancien
Réduction d’impôt de 12 à 21 % calculée sur l’achat + les travaux (base plafonnée à 300 000 €), à condition de réaliser au moins 25 % de travaux dans une ville éligible. Lire le guide loi Denormandie →
Déficit foncier : le levier de droit commun
Déduction des travaux de votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an (21 400 € en rénovation énergétique), sans zonage ni plafond de loyer. Simple et cumulable. Lire le guide déficit foncier →
Comment choisir le bon dispositif ?
- Vous visez un bien d’exception classé et êtes fortement imposé → Monuments Historiques ou Malraux.
- Vous achetez un logement ancien à rénover dans une ville éligible → Denormandie.
- Vous détenez déjà (ou achetez) un locatif ancien à rénover, sans contrainte de zonage → déficit foncier.
- Dans tous les cas, l’avantage dépend de la qualité et de la conformité des travaux.
Le rôle de Genesius
Quel que soit le dispositif, le point commun est la rénovation. Genesius assure la maîtrise d’œuvre totale de votre chantier — chiffrage précis, coordination, conformité (ABF/DRAC le cas échéant), factures en règle — pour sécuriser votre avantage fiscal. Découvrez la page Rénovation et construction. Nous accompagnons aussi les investisseurs non-résidents à distance.
Questions fréquentes
Quel dispositif offre la plus grande économie d’impôt ?
Le régime Monuments Historiques permet de déduire 100 % des travaux sans plafond, c’est le plus puissant. La loi Malraux offre jusqu’à 120 000 € de réduction. Le choix dépend du bien et de votre situation fiscale.
Peut-on cumuler ces dispositifs ?
Ils s’appliquent à des biens et des situations différents. Le déficit foncier, en particulier, n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales, tout comme Malraux et Monuments Historiques.
Le point commun à tous ces dispositifs ?
La rénovation : l’avantage fiscal repose sur des travaux réellement réalisés, bien qualifiés et documentés par des factures conformes.
Genesius conseille-t-il sur le dispositif à choisir ?
Genesius réalise les travaux et la maîtrise d’œuvre. Le choix du dispositif et le montage relèvent de votre conseiller fiscal ou de votre notaire, avec qui nous travaillons en coordination.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal. Les taux et conditions peuvent évoluer ; vérifiez votre situation auprès d’un conseiller fiscal ou d’un notaire.