Quattro principali dispositivi permettono di defiscalizzare ristrutturando un immobile in Francia: la legge Malraux, il regime Monuments Historiques (Monumenti Storici), la legge Denormandie e il déficit foncier. Tutti premiano i lavori di ristrutturazione, ma con meccanismi, importi e vincoli diversi. Ecco come confrontarli e scegliere.
Confronto dei dispositivi di defiscalizzazione tramite ristrutturazione
| Dispositivo | Vantaggio fiscale | Ideale per | Impegno |
|---|---|---|---|
| Legge Malraux | Riduzione d’imposta 22–30% dei lavori (fino a 120.000 €) | Restaurare in zona patrimoniale protetta | Locazione non arredata 9 anni |
| Monuments Historiques | Deduzione 100% dei lavori dal reddito, senza tetto | Restaurare un immobile classificato (MH/ISMH) | Conservazione 15 anni |
| Legge Denormandie | Riduzione d’imposta 12–21% (acquisto + lavori) | Acquistare-ristrutturare in città ammissibile | Locazione 6, 9 o 12 anni |
| Déficit foncier | Lavori deducibili fino a 10.700 €/anno (21.400 € energia) | Ristrutturare un immobile antico in affitto | Locazione ~3 anni dopo la compensazione |
Legge Malraux: restaurare in zona protetta
Riduzione d’imposta del 22% o 30% sul costo dei lavori, entro 400.000 € su 4 anni, fuori dal tetto delle agevolazioni fiscali. Ideale per un immobile di pregio in un Sito Patrimoniale Notevole. Leggi la guida Malraux →
Monuments Historiques: la deduzione massima
Deduzione del 100% dei lavori di restauro dal reddito complessivo, senza tetto, per un immobile classificato o iscritto. Il dispositivo più potente, a fronte di un impegno di conservazione di 15 anni. Leggi la guida Monumenti Storici →
Legge Denormandie: acquistare e ristrutturare l’antico
Riduzione d’imposta del 12–21% calcolata su acquisto + lavori (base fino a 300.000 €), a condizione di realizzare almeno il 25% di lavori in una città ammissibile. Leggi la guida Denormandie →
Déficit foncier: la leva di diritto comune
Deduzione dei lavori dal reddito complessivo fino a 10.700 €/anno (21.400 € per lavori energetici), senza zonizzazione né tetto di canone. Semplice e cumulabile. Leggi la guida déficit foncier →
Come scegliere il dispositivo giusto?
- Puntate a un immobile d’eccezione classificato e siete molto tassati → Monuments Historiques o Malraux.
- Acquistate un immobile antico da ristrutturare in una città ammissibile → Denormandie.
- Possedete già (o acquistate) un immobile antico in affitto da ristrutturare, senza vincoli di zona → déficit foncier.
- In ogni caso, il vantaggio dipende dalla qualità e conformità dei lavori.
Il ruolo di Genesius
Qualunque sia il dispositivo, il filo comune è la ristrutturazione. Genesius garantisce la direzione lavori completa del vostro progetto — preventivo preciso, coordinamento, conformità (ABF/DRAC se necessario), fatture in regola — per mettere in sicurezza il vostro vantaggio fiscale. Scoprite la pagina Ristrutturazione e costruzione. Affianchiamo anche gli investitori non residenti a distanza.
Domande frequenti
Quale dispositivo offre il maggiore risparmio fiscale?
Il regime Monuments Historiques consente di dedurre il 100% dei lavori senza tetto — il più potente. La legge Malraux offre fino a 120.000 € di riduzione. La scelta dipende dall’immobile e dalla vostra situazione fiscale.
Si possono cumulare questi dispositivi?
Si applicano a immobili e situazioni diverse. Il déficit foncier in particolare è fuori dal tetto delle agevolazioni fiscali, così come Malraux e Monuments Historiques.
Cosa hanno in comune tutti questi dispositivi?
La ristrutturazione: il vantaggio fiscale si basa su lavori realmente eseguiti, ben qualificati e documentati con fatture conformi.
Genesius consiglia quale dispositivo scegliere?
Genesius esegue i lavori e la direzione lavori. La scelta del dispositivo e la strutturazione spettano al vostro consulente fiscale o notaio, con cui ci coordiniamo.
Questo articolo è fornito a solo scopo informativo e non costituisce una consulenza fiscale. Aliquote e condizioni possono cambiare; verificate la vostra situazione con un consulente fiscale o un notaio.