Il «déficit foncier» (deficit fondiario) è un meccanismo fiscale francese che consente all’investitore di dedurre il costo dei lavori di ristrutturazione di un immobile in affitto dai redditi fondiari e poi dal reddito complessivo imponibile, fino a 10.700 € all’anno (fino a 21.400 € per i lavori di efficienza energetica). È una delle leve più efficaci per ristrutturare un immobile antico destinato alla locazione riducendo l’imposta.
Che cos’è il déficit foncier?
Il deficit si genera quando le spese deducibili di un immobile affittato non arredato (lavori, interessi, spese di gestione) superano i canoni percepiti. Questo deficit si compensa prima con gli altri redditi fondiari, poi — per la parte legata ai lavori — con il reddito complessivo. È un dispositivo di diritto comune, senza zonizzazione né tetti di canone, che premia la ristrutturazione di un immobile in affitto.
Qual è il vantaggio fiscale per gli investitori?
La parte del deficit relativa ai lavori si compensa con il reddito complessivo fino a 10.700 € all’anno, elevata a 21.400 € per i lavori di efficienza energetica (prorogata fino al 31 dicembre 2027). L’eccedenza è riportabile: sul reddito complessivo per 6 anni e sui redditi fondiari per 10 anni.
- Lavori dedotti alla vostra aliquota marginale (effetto tanto più forte quanto più siete tassati).
- Nessuna zonizzazione, nessun tetto di canone né limiti di reddito dell’inquilino.
- Cumulabile con altri redditi fondiari; ideale per un immobile antico da ristrutturare.
Quali lavori sono deducibili?
Con il regime dei costi effettivi e l’affitto non arredato sono deducibili i lavori di riparazione, manutenzione e miglioria (tetto, impianto elettrico, idraulico, isolamento, infissi, adeguamento alle norme, ecc.). Non sono invece deducibili i lavori di costruzione, ricostruzione o ampliamento. La corretta qualificazione dei lavori è quindi determinante.
Le condizioni da rispettare
- Affittare l’immobile non arredato e rientrare nel regime dei costi effettivi dei redditi fondiari.
- Mantenere l’immobile in affitto fino al 31 dicembre del 3° anno successivo alla compensazione del deficit.
- Conservare i giustificativi dei lavori (fatture d’impresa) e distinguere bene le spese deducibili.
- Qualificare correttamente la natura dei lavori (riparazione/miglioria e non ricostruzione).
Il ruolo di Genesius nel vostro progetto
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Domande frequenti sul déficit foncier
Quanto si può dedurre con il déficit foncier?
La parte lavori del deficit si compensa con il reddito complessivo fino a 10.700 € l’anno, elevata a 21.400 € per i lavori di efficienza energetica. L’eccedenza è riportabile per 6 anni (reddito complessivo) e 10 anni (redditi fondiari).
Quali lavori danno diritto al déficit foncier?
I lavori di riparazione, manutenzione e miglioria su un immobile affittato non arredato. Costruzione, ricostruzione e ampliamento non sono deducibili.
È prevista una durata minima di locazione?
Sì: l’immobile deve restare affittato non arredato fino al 31 dicembre del 3° anno successivo all’anno di compensazione del deficit sul reddito complessivo.
Il déficit foncier rientra nel tetto delle agevolazioni fiscali?
No. Il deficit è una deduzione dal reddito, non una riduzione d’imposta: non è soggetto al tetto delle agevolazioni di 10.000 €.
Genesius si occupa della parte fiscale?
No. Genesius esegue i lavori e la direzione lavori, con preventivi e fatture conformi. Il trattamento fiscale è convalidato dal vostro consulente o commercialista.
Questo articolo è fornito a solo scopo informativo e non costituisce una consulenza fiscale. Importi e condizioni possono cambiare; verificate la vostra situazione con un consulente fiscale o un commercialista.