Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés françaises ayant plus de 15 ans sont tenues d’élaborer un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). À Nice, où le parc immobilier compte de nombreux immeubles anciens des années 1960 à 1990, cette obligation concerne des milliers de copropriétaires. Ce guide pratique vous explique ce qu’est le PPT, ce qu’il doit contenir, comment le faire voter et comment financer les travaux qu’il prévoit.
Qu’est-ce que le Plan Pluriannuel de Travaux ?
Le Plan Pluriannuel de Travaux est un document de programmation qui liste les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, au maintien en état des équipements et à la réduction des consommations énergétiques sur les dix prochaines années. Il est accompagné d’une estimation du coût de chaque intervention et d’une proposition d’échéancier.
Il ne faut pas le confondre avec le carnet d’entretien (obligatoire depuis la loi SRU de 2000), ni avec le Diagnostic Technique Global (DTG) qui en constitue souvent le socle : le DTG dresse l’état de l’immeuble et peut servir de base à l’élaboration du PPT. Pour les copropriétés en difficulté, le DTG est obligatoire ; pour les autres, il reste fortement recommandé avant de rédiger le PPT.
Pour comprendre les notions liées à la performance du bâti, notre fiche sur l’audit énergétique vous donnera des repères utiles.
Quelles copropriétés sont concernées, et depuis quand ?
L’obligation est issue de l’article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience (source : Légifrance — loi n° 2021-1104). Elle s’applique selon un calendrier progressif, en tenant compte du nombre de lots à usage de logements, bureaux ou commerces :
- Depuis le 1er janvier 2023 : copropriétés comptant plus de 200 lots (à usage de logements, bureaux ou commerces) ;
- Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés comptant de 51 à 200 lots ;
- Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés comptant 50 lots ou moins — le texte couvre ainsi toutes les copropriétés dont l’immeuble a plus de 15 ans depuis la réception des travaux de construction.
Concrètement, en septembre 2026, toutes les copropriétés niçoises dont l’immeuble a plus de 15 ans et qui n’ont pas encore établi leur PPT sont en retard sur l’obligation légale.
Que doit contenir le Plan Pluriannuel de Travaux ?
Selon l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi Climat et Résilience (source : Légifrance — article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965), le PPT comprend :
- La liste des travaux nécessaires dans les dix années à venir, classés par ordre de priorité selon l’urgence et l’impact sur la sécurité des occupants ;
- Une estimation du coût global de ces travaux, et du coût de chaque catégorie d’interventions ;
- Une proposition d’échéancier pour la réalisation des travaux ;
- Les niveaux de performance énergétique visés par ces travaux et la réduction des consommations estimée.
Le PPT peut s’appuyer sur le résultat d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif ou d’un RGE, il propose un plan de rénovation par étapes pour sortir le bien du statut de passoire thermique.">audit énergétique de l’immeuble. Si un DTG a été réalisé, ses conclusions servent de base documentaire.
Avant tout chantier, il est aussi utile de connaître les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, structure) : notre article Diagnostic avant travaux à Nice détaille ces obligations.
Vote en assemblée générale : quelle majorité ?
Le processus comporte deux niveaux de vote distincts :
- Désignation du professionnel chargé d’élaborer le PPT : vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) ;
- Adoption du PPT lui-même : vote à la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents).
Mécanisme de passerelle (article 25-1) : si le PPT n’obtient pas la majorité absolue en première instance mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à la majorité simple est possible au cours de la même assemblée.
À noter : l’adoption du PPT n’engage pas la copropriété à réaliser immédiatement les travaux — elle l’engage à planifier et à provisionner. La décision de lancer chaque opération fait l’objet d’un vote séparé.
Le fonds de travaux : constituer la trésorerie avant les chantiers
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les copropriétés de plus de dix lots à usage principal d’habitation sont tenues de constituer un fonds de travaux. Les taux de cotisation sont fixés par l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi Climat et Résilience (source : Légifrance — article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965) :
- Sans PPT adopté : cotisation annuelle minimale de 5 % du budget prévisionnel ;
- Avec PPT adopté : cotisation annuelle minimale de 2,5 % du montant total des travaux prévus au plan, dans la limite d’au moins 5 % du budget prévisionnel.
Cette provision collective permet d’engager les travaux planifiés sans appel de fonds extraordinaires en urgence.
Le PPT et le fonds de travaux sont complémentaires : le plan identifie les besoins, le fonds les finance progressivement. Pour les démarches liées à la gestion de la copropriété et au rôle du syndic, consultez service-public.gouv.fr — Syndic de copropriété.
MaPrimeRénov’ Copropriétés : les aides de l’ANAH en 2026
Les copropriétés qui réalisent des travaux d’amélioration de la performance énergétique peuvent bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés, géré par l’ANAH. Ce dispositif — dont le guichet a été temporairement fermé début 2026 avant de rouvrir le 23 février 2026 suite à l’adoption de la loi de finances — finance les travaux permettant de réduire la consommation d’énergie primaire de l’immeuble d’au moins 35 % (source : service-public.gouv.fr — MaPrimeRénov’). Le montant de l’aide varie selon le gain énergétique réalisé et la situation de la copropriété. Pour les copropriétés dites « fragiles » ou celles sortant du statut de passoire thermique, des majorations sont prévues.
Les copropriétaires individuels peuvent également compléter l’aide collective par une aide individuelle MaPrimeRénov’. Pour consulter les barèmes selon les profils de revenus, notre guide MaPrimeRénov’ 2026 à Nice détaille les conditions et montants en vigueur.
Pour les travaux complexes engageant plusieurs postes (isolation, ventilation, chauffage), l’accompagnement par un Mon Accompagnateur Rénov’ agréé est obligatoire pour bénéficier du parcours « rénovation d’ampleur ». Découvrez notre guide Mon Accompagnateur Rénov’ à Nice.
L’éco-PTZ collectif : financer sans intérêts
Les syndicats de copropriétaires peuvent souscrire un éco-PTZ collectif auprès d’un établissement bancaire partenaire. Ce prêt à taux zéro finance les travaux d’amélioration de la performance énergétique sans intérêts (source : service-public.gouv.fr — Éco-PTZ). Le montant maximum par logement dépend des travaux engagés : il peut atteindre 30 000 € par logement pour des travaux sur trois catégories ou plus, et 50 000 € par logement pour une rénovation globale permettant un gain énergétique d’au moins 35 %. Les copropriétaires peuvent rembourser leur quote-part directement, ce qui fluidifie le financement collectif.
Les travaux fréquemment inscrits au PPT à Nice
Dans le contexte niçois (patrimoine des années 1960-1990, façades exposées à l’humidité marine, toitures terrasses), les PPT intègrent fréquemment :
- Ravalement de façade et étanchéité des terrasses et toitures ;
- Réfection des réseaux collectifs (eau froide, eau chaude, évacuations, gaines électriques communes) ;
- Mise aux normes des parties communes (ascenseurs, éclairage LED, interphone) ;
- Isolation des combles ou des planchers bas — voir notre article sur l’isolation des combles à Nice ;
- Remplacement des équipements de chauffage collectif (chaudière collective, PAC) ;
- Travaux VRD sur les parkings, voies d’accès et réseaux enterrés de la copropriété.
Genesius GCR : partenaire des copropriétés niçoises
Genesius GCR intervient dans les copropriétés du 06 pour les travaux BTP, VRD et de rénovation énergétique prévus au PPT : ravalement, réseaux, isolation, mise aux normes. Nos équipes collaborent avec les syndics et les gestionnaires pour planifier les chantiers dans les délais votés en AG.
Contactez-nous pour obtenir un devis ou préparer votre dossier de travaux.
Sources officielles
- Légifrance — Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat et Résilience (art. 171 — création du PPT)
- Légifrance — Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 (qualifications requises pour établir le PPT)
- Légifrance — Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (contenu du PPT — version consolidée)
- Légifrance — Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 (fonds de travaux — version consolidée)
- service-public.gouv.fr — MaPrimeRénov’ (MPR)
- service-public.gouv.fr — Syndic de copropriété
- service-public.gouv.fr — Éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro)